开黄冈发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】有人认为是季节性因素所导致。但中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示，7月份中国城市住房租赁价格指数为1042.5点，较上月上升1.4点，环比上涨0.13%，同比下降1.09%。也就是说，从全国的情况来看，7月份住房租赁市场价格同比不仅没有上涨，反之下跌，住房租赁价格指数连续第四个月出现同比下跌态势。而从北京、上海、深圳三个一线城市来看，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%。2018年1-7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。也就是说，与一般年份相比较，住房租赁市场的价格并没有出现季节性突然上涨情况，这些城市的房租上涨基本上处于正常区间，并非有多大问题。

也有认为，是由于大力拆除违规建筑所导致。贝壳研究院的报告指出，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少。这容易导致租赁性住房减少，由此推高房租。在这些公司看到，政府对群租房以及隔断房整顿，使得低端客户向高端客户转变，以及现在租房者基本上是高端租房客户，两类客户碰在一起，必然导致这类住房租赁市场出现价格的结构性上涨。对于大力拆除违章建筑，这个因素是否能够导致房租突然快速上涨，其理由同样是一点都不充分，因为北京曾有过这样举动，也引发了社会广泛的舆论，但这些政府行为已经在调整，更何况，不仅其它城市没有这种大力拆除违章建筑的政府举动，房租同样在快速上涨。同时，近年来，随着城市的快速扩张，各个城市住房拆迁早就是一种常态。这些城市并没有由于这种常态性的住房拆迁来推高房租的，更不说突然让房租快速上涨了。也就是说，就目前的情况来说，这些政府拆迁行为对当前房租上涨有一点影响，但不会太大，更不用夸大这种影响，转移问题的实质。

而最有代表性的观点，则贝壳研究院所主张的供求结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，房屋租赁市场是一个消费群体1.68亿人口，市场规模1.2万亿元的巨大蛋糕，而且这个蛋糕还在不断地成长中。根据《2018年中国住房租赁白皮书》的预测，在未来的5年中，住房租赁人口将会增长50%，市场规模将增长150%。所以，他们预测，就当前中国的租赁市场的情况来看，基本上是总量不足、结构失衡。在这种情况下，房租上涨是一种趋势。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约350万间，租赁缺口400万间以上，可租赁的住房严重供应不足。对于这种解释，基本上是为其行业成长而给出的一套说法。因为，住房租赁市场供求结构是一个自然形成的过程，短期内并不会因为这种住房租赁市场的供求结构出现裂变而导致房租突然快速飚升。更何况，对于一线城市来说，进入住房租赁市场的对象主要由外地流入的中低收入居民。在极高房价的情况下，以他们的薪资水平是没有支付能力进入正规的商品住房租赁市场的，他们进入的市场是当地农民建造的出租屋。深圳及广州城中村星罗棋布，绝大多数中低收入居民都进入了农民的城中村租赁市场。而北京上海则进入城市周边的城中村的住房租赁市场。北京的公共交通特别是地铁为何会如此拥挤（每日客流量以千万计，在上下班的高峰期间，地铁起始站每天都是人山人海。比如北京5号线天通苑北站，这个期间的人流量非常非常大），是与许多中低收入居民只能进入城市周边的城中村住房租赁市场有关。而这些城市的城中村是非商品性的租赁住房，根本就没有纳入到《2018年中国住房租赁白皮书》的分析视野。

实际上，2018年不少城市的房租突然快速上涨，主要的原因是住房中介租赁公司及长租公寓哄抬房租上涨的结果。2018年8月18日，我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈发文表示，因为众所周知的原因即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。在之前即8月17日，胡景晖向媒体指出当前国内一些城市住房租金快速上涨的问题。胡景晖认为，以自如、蛋壳公寓代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。也就是说，当前国内一些一线二线城市租房市场的租金快速飚升，基本上是以“租金贷”为主导的长租公寓这种经营模式所导致的。据了解，这种以“租金贷”为主导的长租公寓的经营模式，一方面，先由一些房屋中介公司以哄抬租金的方式抢占房源，即高于市场价格从房东或业主手中抢占房源并形成对租赁住房房源的垄断，然后与业主签订一般为3-5年的长期租约，中介公司对房屋经过适当装修之后再向外出租。中介机构一般以季度或半年向业主支付租金。另一方面，又以解决一些租客“押一付三”传统模式的压力为幌子，向租客提供“押零付一”或“押一付一”等优惠条件来吸引及招揽租客。在这种交易中，房屋中介公司暗中做手脚，让蒙在鼓里的租客与网络金融平台等第三方信贷机构签订贷款协议，一次性贷款未来一二年的房租交给房屋中介机构。租客向长租公寓公司支付押金，同时在约定租期内，每月向第三方信贷机构还款；其间产生的利息或服务费由公司向信贷机构支付。也就是说，这些住房租赁中介公司与租客签订不是一份住房租赁合同，而是一份与第三方信贷机构的贷款合同，即公司利用租客的信用，向网贷平台进行贷款（或称“租金贷”）或银行贷款，把未来一二年的租金一次性预付给长租公寓公司，租客则按月向银行或网贷平台还款。中国租房市场这种“租金贷”所谓的金融产品创新油然而生，并很快在国内一些城市盛行。

在这样的长租公寓的“租金贷”运作模式下，房屋中介机构便可利用时间差，截留从“租金贷”获得的长期租金中的大部分资金，仅需要用小部分用来支付业主的房租，而房屋中介公司就能够把所截留的大部分资金或用于这种长租公寓的快速扩张，垄断市场可租赁的房源，或用这些资金到其他市场进行生利投资。正因为这种“租金贷”经营模式能够“空手套白狼”获得暴利，所以很快就吸引国内各种社会资金蜂拥而入。2018年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，其估值达到了200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。这样自然会加剧长租公寓市场的快速扩张及对各个城市可租赁住房不计成本抢房。在这种情况下，必然会造成国内一些城市租赁住房紧张及房租突然间快速上涨。也就是说，这种以金融化为主导的长租公寓模式，也是一种暴利的经营模式。比如，我爱我家控股集团原名昆明百货大楼（集团）股份有限公司，原本从事百货商品经营，2017年集团通过重大资产重组，成功控股我爱我家，公司由此集团开始转型地产中介服务行业。已有的财报数据显示，从2013年到2017年该上市公司业绩一路惨淡。除2016年公司营业收入和净利润双双转正外，其余四年这两项指标均为负数。后来通过收购我爱我家进入房产中介之后盈利能力得到快速提升。2018年上半年，公司业绩出现了井喷。已经披露的半年报数据显示，2018上半年公司实现营业收入53.3亿元，同比增长741.86%；净利3.29亿元，同比增1189.71%或近12倍。也正是这种暴利模式，立即吸引了社会各种资金涌入了长租公寓市场。

不过，这种以“空手套白狼”的“租金贷”长租公寓的经营模式不仅导致了最近一些城市住房租金快速上涨，也增加国内整个金融体系的风险。因为在房租上涨，或房屋中介公司把资金用于其他投资收益较好时，那么这种过度的扩张，其风险会增加，但不会暴露出来。如果当住房租赁市场的房租下行，所垄断的房子无法租赁出去时，或他们的投资失利时，这种“租金贷”经营模式随时都可能引发房屋中介公司资金链断裂的风险。而资金链的断裂，既无法继续向房东支付租金，从而导致迫使房东收回房屋。同时，租客交了房租，但要面临着无房屋可住的处境，还得偿还“租金贷”。如果租客拒绝再还贷款，那么这些第三方信贷机构也面临着资金链断裂甚至倒闭的风险。

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